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Prêt immobilier : mode d’emploi

Publié par Bourges le 14/06/2020
dans la categorie Articles

Rares sont les acquéreurs pouvant s’offrir un appartement ou une maison sans recourir à un prêt bancaire.

Avec des taux historiquement bas, il permet actuellement d’accéder à la propriété avec des conditions favorables.

Cette étape, primordiale pour l’achat de votre bien, vous engage sur de nombreuses années.

Mieux vaut donc étudier attentivement vos capacités d’emprunt, ainsi que les modalités de votre prêt immobilier avant de vous engager.


Voici les réponses à vos questions concernant le financement de votre futur logement.


Comment évaluer votre capacité d’emprunt ? 


Capacité d’emprunt : de quoi s’agit-il ? 


Lorsque vous évaluez votre capacité d’emprunt, vous répondez tout simplement à la question : quelle somme puis-je emprunter pour mon achat immobilier ? Il s’agit donc d’un moyen de vérifier l’aptitude d’un emprunteur à rembourser une somme d’argent. C’est évidemment un critère fondamental pour l’octroi des prêts immobiliers par les établissements bancaires. 


Une fois établie, la capacité d’emprunt conditionne votre obtention de prêt, mais pas seulement. Elle détermine aussi les taux envisageables, la durée de votre emprunt ou encore les garanties à apporter. 


Bon à savoir : qu’est-ce que la capacité d’endettement ? 

Les documents remis par votre banque parleront peut-être de capacité d’endettement. Il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt, ces deux termes désignant exactement la même chose. 


Comment calculer sa capacité d’emprunt ? 


Schématiquement, il suffirait de comptabiliser l’ensemble de vos revenus et d’en soustraire les charges fixes. Vous obtenez alors la somme que vous pouvez théoriquement consacrer à votre crédit immobilier. 


En pratique, ce calcul est bien plus complexe puisque votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères : 

● votre taux d’endettement ; 

● le montant de votre apport personnel ; 

● s’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable ; 

● le montant des mensualités à rembourser ; 

● la durée de votre emprunt ; 

● votre âge et votre état de santé. 


Bon à savoir : votre endettement est-il limité ? 

Oui, votre endettement doit rester inférieur à 33 % de vos revenus. À noter que plus vos revenus sont élevés, plus votre banque acceptera de se rapprocher de cette limite. 


Comment augmenter sa capacité d’emprunt ? 


Réduire ses charges fixes 


La première solution, et sans doute la plus connue, est de réduire vos charges fixes. Pour cela, vous pouvez regrouper vos crédits à la consommation. Pensez aussi à renégocier un prêt immobilier contracté précédemment. Objectif : diminuer le montant des mensualités ou réduire la durée de remboursement. 


Augmenter son apport 


Vous pouvez aussi augmenter le montant de votre apport afin de réduire la somme à emprunter dans le cadre de votre projet d’achat immobilier. Ainsi vous pourrez soit réduire la durée de l’emprunt et obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais vous aurez moins d’intérêts à rembourser) soit conserver une durée identique d’emprunt et avoir dans cette hypothèse des mensualités moins importantes. Mais avec un montant d’intérêt à rembourser pus important du à un taux d’intérêt obtenu plus élevé lié à la durée de l’emprunt. 

En tout état de cause, il est fondamental d’effectuer des simulations, afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Des simulateurs sont disponibles sur de nombreux sites d’immobilier en ligne. Vous pouvez également faire appel à une banque ou encore un courtier pour vous conseiller sur votre capacité d’emprunt. Un courtier pourra par ailleurs vous aider à négocier auprès des banques.